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万通身陷商业地产泥淖 2%回报率不如存银行

编辑:xin 时间:2020-12-23

北京万通地产股份有限公司(600246.SH,以下简称“万通地产” )在2012年年底连续两次出售旗下商业地产公司股份回笼资金。

2012年12月22日,万通地产发布公告称,已于12月21日与天津融创置地有限公司签署《股权转让协议》,以3.48亿元的交易对价将持有的天津泰达城市开发有限公司(以下简称“泰达城开” )23.5%的股权转让给对方。不久前的2012年10月29日,万通地产又以4.2亿元的交易对价将持有的天津和信100%股权中近49%的股权转让给昆山博远万智投资中心。

近年,国家对房地产进行有史以来最为严厉的调控,住宅市场遭遇寒冬,万通地产开始加大商业地产比重。但万通地产一连两次出售股份的子公司均为商业地产公司。

时代周报记者注意到,2012年万通地产商业地产回率低,物业出租收入占比仅2.2%,现金流不断下降。不排除万通地产借出售子公司股权来改善现金流。2012年三季度,万通地产现金流仅为7.1亿元,较2011年同期的11.9亿元下降40%。

更值得注意的是,与其他公司2012年下半年在土地市场密集拿地不同的是,2012年全年万通地产都没有拿地,疑万通地产身陷商业地产,资金链出现问题,无力拿地。

时代周报记者就此问题采访万通地产相关负责人,截至发稿时为止,未得到任何回复。

转让子公司股权获利5.7亿

此次万通地产转让两个子公司股份引起业内关注。

万通转让的泰达城开设立于2003年,由泰达股份与其控股股东泰达集团共同成立,2007年,万通地产以3.9亿元的价格收购泰达股份所持泰达城开47%的股权,成为该项目公司第二大股东。

以2012年9月30日为基准日的资产评估报告显示,泰达城开总资产29.85亿元,净资产5.92亿元。交易完成之前,万通地产持有泰达城开47%的股权;交易完成后,万通地产持有泰达城开的股权将降至23.5%。

泰达城开的主要资产为天津泰达城项目,该项目坐落于三岔河口地区,整个泰达城占地面积为85.1公顷,建筑面积150万平方米。包括6大区域,泰达广洋金领国际(R2地块)、泰达万通上游国际等4个高端住宅项目(R1、R2、R4、R5地块),一个大型综合商业区(R3地块)以及一个堤岸亲水休闲区(A1地块)。其中,R1、R3和R5地块由万通地产于2007年以3.93亿元从泰达股份手中购得。

据公开信息,泰达城目前已经建成的是一些临街商铺,包括超市、餐饮等业态,面积不大。不过后期在建的商业部分体量比较大,需要大量资金。

天津和信转让后,昆山博远万智投资中心应支付给万通地产的转让价款预计为4.2亿元。截至2012年4月30日,天津和信的总资产为4.65亿元,净资产为4.47亿元,净资产评估值为8.58亿元,增值率为91.73%。

天津和信主要开发天津信达广场2期项目,该项目位于和平区小白楼地区,用地性质为商业用地,占地面积9231平方米,地上建设面积64617平方米。

转让泰达城开23.5%的股权后,万通地产称预计可获得1.5亿元的投资收益,将有利于推进公司主营业务的发展,优化公司资产结构。而在转让天津和信后,万通地产可获得资金4.2亿元,将有利于推进公司主营业务的发展,有效拓展融资渠道。

虽然万通一惯模式是“傍大款”,即寻找有实力的开发商合作开发项目,但这一系列的表述难以掩饰万通地产缺钱的可能。时代周报记者也注意到,万通地产2011年商业地产的表现不乐观。

万通地产2012年没有拿地,而其他公司在下半年地产市场回暖后,纷纷投入几十亿甚至百亿资金拿地。易居中国分析师严跃进认为,万通控股公司董事长冯仑在拿地方面一直坚持反周期论,认为土地并不稀缺,在别人拿地时自己要冷静。

然而,值得注意的是,万通地产50%的资金投向商业地产,但商业地产的回报却极为有限,可能万通地产陷于这些项目无法自拔,无力再拿新地。

商业地产回报率仅2%

住宅地产调控日趋严厉,让万通地产下定决心加大商业地产的开发力度。

2011年4月,万通地产对外宣布进军商业地产,当时万通地产新任董事长许立对外称,公司将在数年内实现商用物业收入占总收入15%、利润占总利润30%、投资型持有物业占总资产20%-30%的目标。

2012年4月,万通地产母公司万通实业有限公司更名为万通控股,定位于投资控股公司。万通控股围绕地产行业打造两大业务板块:直接投资和基金投资。万通称这种模式是在拿地前夕,即引入战略合作伙伴,实现股权合作,共同开发,降低自有资金投入,同时可以转让大部分股权,享受土地溢价;在开发和建设阶段,引入私募股权投资基金、银团贷款或信托资金,同时整合各项资源,收取开发管理费。

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